Bu soru, Mart 2020'deki ilk sokağa çıkma yasağı kadar eski ama şimdi yeniden gündemde: Giriş yasakları nedeniyle işyerlerini artık kullanamayan girişimciler kiralarını ödemeye devam edecekmi?

İlk temel kararında, Yüksek Mahkeme (OGH) şimdilik bazı hususları netleştirdi: Hayır, zorunda değilsiniz. Ancak karar özel bir konuya dayanıyor. Etkilenen bir bronzlaşma salonu, kilit altındayken faaliyetlerini tamamen kapatmak zorunda kaldı, bu nedenle iş yerlerini kullanamadı. En azından bu davada yasal durum açıklığa kavuşmuş görünüyor. Ancak bunun dışında birçok soru cevapsız kalıyor.

Kısmen kullanılabilir mi?

Birçok şirket, idari faaliyetler için, örneğin ofis olarak veya yiyecek teslimatları için bir mutfak olarak, işyerini belirli amaçlar için kullanmaya devam edebiliyor. Kiralık mülkte yalnızca envanter (bir işletmenin para, değerli kâğıtlar, taşınır ve taşınmaz mal varlıklarıyla alacaklarını ve borçlarını oluşturan bütün öğeleri miktarları ve değerleriyle ayrıntılı olarak gösterme işlemi) yapılıyorsa, artık kullanım yoktur. Yargıtay da mevcut kararında bunu doğrulamıştır. Bunun dışında, tam ve kısmi yararsızlık arasındaki ayrım zor. Kısmi kullanılabilirlik durumunda, en azından kira sözleşmeleri için kirada indirim yapılması mümkün.

Avukat Reinhard Pesek, "Ancak en önemli soru, kira indiriminin nasıl hesaplanacağıdır" diyor. Hukukçular arasında üç farklı yaklaşım tartışılmakta. Bir görüş, kira indiriminin satışlardaki düşüşün boyutuyla ölçülmesi gerektiği. Bir diğeri ise restoranın kullanılabilir alanına dayanmakta. Örneğin, sadece mutfak kullanılıyorsa, yemek bölümü kullanılamıyorsa, o zaman sadece mutfak alanının kirasının ödenmesi gerekir. Pesek, "Benim de savunduğum üçüncü yaklaşım, başlangıçtan itibaren yalnızca paket servis sunan bir iş yeri kiralamış olsaydınız, mülk için ne kadar ödemeniz gerektiğini bilmeniz gerekecek" diyor. Özel durumda, bunun bir bilirkişi tarafından değerlendirilmesi gerekir, ancak mahkeme bir bilirkişiye danışmadan da takdire bağlı bir karar verebilir.

Kira sözleşmesi mi, devir sözleşmesi mi?

Aradaki fark, bir kira sözleşmesi durumunda, yalnızca binaların kullanımının kanunla düzenlenmesidir. Devir sözleşmesi (Pachten) durumunda ise yaşayan bir şirketin kullanımına ve devamına müsade verilr.

Bunu en iyi bir örnekle açıklayabiliriz: Örneğin, bir çiftlik kiralayan herkes orada yaşar. Ancak, bir çiftliği devir alırsanız, yönetirsiniz. Kural olarak, devir durumunda ekipman, müşteri tabanı ve personel de devralınmaktadır. Aynı zamanda, kiraya verenin şirketi sürdürmekte menfaati olması da tipiktir, bu nedenle genellikle bir işletme yükümlülüğü üzerinde anlaşmaya varılır.

Mevcut Yargıtay kararının konusu kiralama idi. Ancak devir sözleşmelerinde hukuki durum daha farklı. Aynısı burada da geçerli: Mevcut mülk tamamen kullanılamaz durumdaysa, kiracının ödeme yapması gerekmez. Ancak, kalan bir faydanın kaldığı durumlarda bir ayrım yapılır. Bir yıldan uzun süreli kiralama sözleşmelerinde, kiralamada indirim genellikle hariç tutulur. Kira sözleşmeleri için artık bir faydanın ne zaman olduğu sorusu daha da önemlidir. Pesek, "Burada yasa, kiracının kiracıdan daha kötü durumda olduğu anlamına geliyor" diyor. Anayasa Mahkemesi şu anda bu farklılaşmaya izin verilip verilmeyeceği konusunda tavsiyede bulunuyor.

Ayrıca, uygulamada kira ile devralma arasında ayrım yapmak zordur. Pesek, "Kira ile bir oda kiralarsınız, devralma ile içinde faaliyet gösteren bir canlı şirket kiralarsınız" diyor. Bu, örneğin bir müşteri tabanının veya bir deponun bulunduğu bir işi kiraya verenden devraldığınızı varsayar. Genellikle kiralama sözleşmelerinde bir işletme yükümlülüğü sağlanır. Bunun klasik bir örneği alışveriş merkezlerindeki işyerleridir.

Devlet yardımı?

Yüksek Mahkeme, yalnızca belirli bir davada yanıtlaması gereken soruları yanıtlama eğilimindedir. Bu nedenle mevcut karar, devlet yardımının kira indirimleri üzerinde ne gibi etkileri olacağı konusunda açık bir soru bıraktı. Bronzlaşma salonu söz konusu olduğunda, yaklaşık olarak Nisan 2020 dönemiydi. Sabit gider sübvansiyonlarına ilişkin düzenleme Mayıs ayına kadar yürürlüğe girmedi ve bu nedenle Yargıtay'ın bakış açısından yasal olarak ilgili değildi.

Ancak daha şimdiden bu konuyu ele alan bölge mahkemelerinin kararları var. Buna göre, hem sabit maliyet sübvansiyonu hem de satış tazminatı, kira indirimi tutarı için önemsizdir. Pesek şu görüşü paylaşıyor: "Bunlar iki farklı hukuki ilişki. Bu nedenle kira indirimi için kiracının ekonomik sonuçları hafifletmek için devletten destek alıp almaması önemsiz olabilir." 'Bununla birlikte, kiracılar artık aslında ihtiyaç duymayacakları sabit maliyetli sübvansiyonları geri ödemek zorunda kalabilirler. Devlet finansman kuruluşu Cofag'ın bununla nasıl başa çıkacağını göreceğiz' dedi.

Düşük gelir ?

Avukatlar arasında şu anda en tartışmalı soru, yalnızca karantina sırasında giriş yasaklarının mı yoksa Corona krizi nedeniyle genel satış kayıplarının mı kirada indirim hakkını haklı çıkarabileceğidir. Bir tüccar, seyahat uyarıları nedeniyle şehirde daha az turist olduğu gerçeğine güvenebilir mi? Şu anda bu konuyla ilgili birçok dava devam ediyor.

Copyright ©  www.havadis.at. Tüm Hakları Saklıdır. Havadis.at yayımladığı haber, fotoğraf ve görüntü ile internet ve wap için oluşturduğu her türlü bilgi, havadis.at yönetiminin izini olmadan hiçbir şekilde kullanılamaz.